¿Y porqué no un nuevo sistema constitutivo registral en el Perú?

Es correcto pensar que una mejor tutela del Derecho de Propiedad en el Perú por parte  del Estado, recalaría en mecanismos de autogestión y progreso para con los peruanos más necesitados, lo que actualmente no se ve; hoy en día, se puede adquirir una propiedad en el mercado inmobiliario formal, a través de una compra venta, además, se puede arrendar, o adquirir como adjudicatario de un determinado programa estatal; pero también se puede invadir un terreno y aprender a resistir a un desalojo.

Por otro lado se observa, y con mucha preocupación, que las actividades de transferencia de bienes inmuebles, no solamente están expuestas a problemas de tercerías de mala fe o futuras disputas de mejor derecho de propiedad, que en muchos casos, no siempre ganan los buenos, sino que también atentan contra el adquiriente de buena fe, dejándolo en desventaja, cuando se encuentran con sujetos que están acostumbrados a hacer valer un supuesto mejor derecho de propiedad y con la mejor buena fe.

El viejo sistema de transferencia del derecho de propiedad en el Perú (Así lo llamaré), discurre conjuntamente con un incompleto, lento y hasta poco preciso registro público de propiedad de inmueble (Registros Públicos), también con un incipiente, aislado y casi incompleto plano catastral, y, con un conflicto entre normas de nuestro código civil de 1,984 y entre reglamentos y normas especiales que regulan la inscripción de la propiedad inmueble, sin dejar de mencionar a las normas que regulan la posesión del bien inmueble. Toda esta realidad, permite que hoy en el Perú, existan miles de casos donde más de una persona, se disputen un mejor derecho de propiedad, y donde no siempre gana el litigio el que tiene la razón y la justicia de su parte.

 Poseer un Derecho de propiedad privada, significa poder usar, disfrutar y disponer de un bien, además de excluir a terceras personas del aprovechamiento de dicha propiedad, esto, incentiva a la inversión en la producción y/o explotación de bienes y/o servicios, además, otorga al titular de dichos derechos protegidos, la posibilidad de crecer económicamente, utilizando dicha propiedad, incluso para garantizar una empresa que con el tiempo se haga próspera y genere riqueza y prosperidad.

El legislador, ha tratado de proteger el derecho de propiedad, y para ello ha legislado al respecto, importando incluso ciertos conceptos que, al entrar a nuestra atmósfera multicultural, ha devenido una realidad jurídica que para nosotros,  contrapone el derecho de propiedad de un peruano, ante un supuesto mismo derecho de propiedad de otro compatriota, respecto al mismo bien inmueble.

Mi artículo, nace de una percepción reflexiva, respecto al contenido que yace en el Artículo 949 de nuestro Código Civil vigente, que nos dice: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.

Esta norma, se ocupa de un tema muy fundamental, como es el régimen de transmisión de la propiedad inmueble, y se vincula directamente con otras materias igualmente relevantes en el tráfico jurídico, tales como la seguridad de las transferencias inmobiliarias, el rol de los Registros Públicos respecto de dichas transferencias, y la concurrencia de acreedores de bienes inmuebles, todo ello, nos lleva a rememorar los conceptos básicos del significado de Acto Jurídico, que radica en la voluntad, en la licitud y en el efecto querido de las partes.

Y es que basta traer hasta acá el artículo 140 de nuestro Código Civil, el cual delinea con claridad al Acto Jurídico, y que le da fuerza al artículo 949, el cual deja sentado que la sola celebración del contrato, produce la inmediata transferencia de propiedad de un bien inmueble. Visto así, el Código Civil le concede efectos reales a los contratos por los cuales se transfieren bienes inmuebles, pues no se exigiría un hecho o conducta distinta del contrato mismo, para que se haga efectiva la transferencia del derecho de propiedad.

En otras palabras, se puede transferir un bien inmueble, solamente manifestando las voluntades que estén dispuestas a ello, acordando el precio y, después de haber identificado la propiedad; más allá de que se necesite un papel firmado que medie como prueba, el acuerdo ya existe, y se puede decir que ya se produjo la transferencia.

Por otro lado, nuestro Código Civil, en su artículo 1135, nos dice que: “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua”. 

Esto nos lleva a concluir que, si bien en virtud del artículo 949 jurídicamente se transfiere el derecho de propiedad sobre un inmueble por el solo acuerdo de voluntades, esto no garantiza una posibilidad de exclusión de terceros. Es decir, que aun cuando un comprador nominalmente sea "propietario" por la sola celebración del contrato, su derecho de propiedad es precario, ya que si hubiese una concurrencia de acreedores (si el vendedor vendiera el bien posteriormente a otras personas) se preferirá a quien primero inscribió, y de buena fe. Este artículo, tiene un aliado contundente como lo es el artículo 2022 del mismo código vigente. Con ellos nace nuestro primer problema.

Por otro lado, en la actualidad, el derecho a la propiedad aún se encuentra en una etapa primaria, ya que muchos peruanos son posesionarios de los terrenos que ocupan de años, y aún no tienen en sus manos un título de propiedad; y acá se identifica una nueva polémica, ya que muchos tratadistas, avalados por el derecho internacional, sostienen que el modo de transferir el derecho de propiedad, debe ser con la inscripción registral, y éste acto debe ser el que perfeccione la transferencia del derecho de propiedad; pero ésta prédica jurídica, hasta hoy, no tiene cabida en el Perú, entre otras cosas, porque en el universo peruano, hay más poseedores que propietarios, y aunque en los últimos años las cifras de poseedores ha disminuido, y la de propietarios engrosado, gracias a una labor dedicada de COFOPRI, (Organismo de Formalización de la Propiedad Informal), que ha entregado más de un millón de títulos a nuevos propietarios, todos, con títulos inscritos en Registro Públicos, aun así, los niveles de desorden, y fragilidad del sistema de inscripción catastral, no alientan la modernización de nuestro sistema público identificador de las propiedades en nuestro país. Por ello, es necesario buscar un punto de equilibrio, que salve este escollo, más aun cuando las cifras avanzan sin retrocesos.

COFOPRI, tuvo una gran ayuda internacional, principalmente del Banco Mundial, a sabiendas que la entrega de títulos de propiedad, podría con-llevar a que más peruanos puedan acceder a créditos hipotecarios, que permita el progreso y oportunidades a más familias peruanas, tal como lo menciona Hernando de Soto en su libro: El Misterio del Capital.

Nuestro plano nacional catastral es otro problema que retrasa la idea de colaborar en la seguridad jurídica de la propiedad, ya que si el país tuviera un plano sistematizado de los terrenos susceptibles a ser comercializados, se podría utilizar el CUC (Código Único Catastral), donde sería imposible las dobles ventas de inmuebles, y se podría desterrar la arraigada frase que se utiliza en nuestro medio de “Mejor Derecho de Propiedad”, frase que personalmente no comparto, ya que no se puede hablar de dos derechos de propiedad, y uno tratando de ser mejor que el otro.

Los notarios, también juegan un papel importante en el caso tratado, ya que su fortaleza gremial, actúa como elemento disuasivo para poder pensar en una transferencia de propiedad en Registros Públicos, ya que éstos se verían perjudicados económicamente, por no tener la exclusividad de administrar las compras ventas, como en la actualidad lo hacen, pero, si hay voluntad de cambio, ellos podrían ser parte del proceso constitutivo registral, dotando la seguridad jurídica que se busca.

Se debe desarrollar una iniciativa parlamentaria, partiendo del análisis de los desacuerdos de los principales especialistas al respecto, comparando lo expuesto a la luz de realidades foráneas y al análisis económico del derecho en mención, apoyándonos en la jurisprudencia hasta hoy vinculada al tema, como aporte para esclarecer nuestras interrogantes halladas en un futuro camino de cambio, de ésta manera, alcanzaremos el nivel de fundamento necesario para contrastar una buena hipótesis y así proponer de manera positiva, una mejor tutela efectiva al derecho de propiedad en nuestra realidad nacional, partiendo de un nuevo sistema constitutivo registral, tal como lo podemos observar actualmente en Italia, que goza de un sistema constitutivo mixto con partida de defunción anticipada para el de mayor antigüedad.   

El Derecho de Propiedad en el Perú, está consagrada en el Artículo 2 inciso 16 de nuestra Constitución Política del Perú de 1993, así como en el Artículo 60 y 70 de la misma carta constitucional. Dicho derecho, está garantizado constitucionalmente, y tal ejercicio debe ser en armonía con el bien común, y su fragilidad de tutela eficaz por parte del Estado debe ser cada día más lejana, más aún, que la propiedad es la base para que más peruanos puedan emprender una serie de actividades que beneficien a sus familias.

Dicho derecho, tuvo mención y voz propia, en el Pacto Internacional de Derechos Económicos (ICESCR), que entró en vigencia en 1,976, donde, en su Artículo 11, hace referencia de un derecho a una vivienda adecuada, donde la seguridad, la paz y la dignidad, son elementos fundamentales para que una persona pueda tener un nivel de vida adecuado. La Declaración Universal de Derechos Humanos, en sus artículos 22, al 27, reconocen que la persona tiene derechos económicos y sociales, además de culturales, y por más que sea un documento declarativo, la (DUDH) fue recogida y adoptada por la Asamblea General de las Naciones Unidas, y todo este cuerpo normativo contribuyó para que nuestra constitución vigente, garantice el derecho a la propiedad.