Es
correcto pensar que una mejor tutela del
Derecho de Propiedad en el Perú por
parte del Estado, recalaría en
mecanismos de autogestión y progreso para con los peruanos más necesitados, lo
que actualmente no se ve; hoy en día, se puede adquirir una propiedad en el
mercado inmobiliario formal, a través de una compra venta, además, se puede
arrendar, o adquirir como adjudicatario de un determinado programa estatal;
pero también se puede invadir un terreno y aprender a resistir a un desalojo.
Por
otro lado se observa, y con mucha preocupación, que las actividades de
transferencia de bienes inmuebles, no solamente están expuestas a problemas de
tercerías de mala fe o futuras disputas de mejor derecho de propiedad, que en
muchos casos, no siempre ganan los buenos, sino que también atentan contra el
adquiriente de buena fe, dejándolo en desventaja, cuando se encuentran con
sujetos que están acostumbrados a hacer valer un supuesto mejor derecho de
propiedad y con la mejor buena fe.
El
viejo sistema de transferencia del derecho de propiedad en el Perú (Así lo
llamaré), discurre conjuntamente con un incompleto, lento y hasta poco preciso
registro público de propiedad de inmueble (Registros Públicos), también con un
incipiente, aislado y casi incompleto plano catastral, y, con un conflicto
entre normas de nuestro código civil de 1,984 y entre reglamentos y normas
especiales que regulan la inscripción de la propiedad inmueble, sin dejar de
mencionar a las normas que regulan la posesión del bien inmueble. Toda esta
realidad, permite que hoy en el Perú, existan miles de casos donde más de una
persona, se disputen un mejor derecho de propiedad, y donde no siempre gana el
litigio el que tiene la razón y la justicia de su parte.
Poseer
un Derecho de propiedad privada, significa poder usar, disfrutar y disponer de
un bien, además de excluir a terceras personas del aprovechamiento de dicha
propiedad, esto, incentiva a la inversión en la producción y/o explotación de
bienes y/o servicios, además, otorga al titular de dichos derechos protegidos,
la posibilidad de crecer económicamente, utilizando dicha propiedad, incluso
para garantizar una empresa que con el tiempo se haga próspera y genere riqueza
y prosperidad.
El
legislador, ha tratado de proteger el derecho de propiedad, y para ello ha
legislado al respecto, importando incluso ciertos conceptos que, al entrar a
nuestra atmósfera multicultural, ha devenido una realidad jurídica que para
nosotros, contrapone el derecho de
propiedad de un peruano, ante un supuesto mismo derecho de propiedad de otro
compatriota, respecto al mismo bien inmueble.
Mi
artículo, nace de una percepción reflexiva, respecto al contenido que yace en
el Artículo 949 de nuestro Código Civil vigente, que nos dice: “La sola obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal
diferente o pacto en contrario”.
Esta
norma, se ocupa de un tema muy fundamental, como es el régimen de transmisión
de la propiedad inmueble, y se vincula directamente con otras materias
igualmente relevantes en el tráfico jurídico, tales como la seguridad de las
transferencias inmobiliarias, el rol de los Registros Públicos respecto de
dichas transferencias, y la concurrencia de acreedores de bienes inmuebles,
todo ello, nos lleva a rememorar los conceptos básicos del significado de Acto
Jurídico, que radica en la voluntad, en la licitud y en el efecto querido de
las partes.
Y
es que basta traer hasta acá el artículo
140 de nuestro Código Civil, el
cual delinea con claridad al Acto Jurídico, y que le da fuerza al artículo 949,
el cual deja sentado que la sola celebración del contrato, produce la inmediata
transferencia de propiedad de un bien inmueble. Visto así, el Código Civil le
concede efectos reales a los contratos por los cuales se transfieren bienes
inmuebles, pues no se exigiría un hecho o conducta distinta del contrato mismo,
para que se haga efectiva la transferencia del derecho de propiedad.
En
otras palabras, se puede transferir un bien inmueble, solamente manifestando
las voluntades que estén dispuestas a ello, acordando el precio y, después de
haber identificado la propiedad; más allá de que se necesite un papel firmado
que medie como prueba, el acuerdo ya existe, y se puede decir que ya se produjo
la transferencia.
Por
otro lado, nuestro Código Civil, en
su artículo 1135, nos dice que: “Cuando el bien es inmueble y concurren
diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se
prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o,
en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se
prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha
cierta más antigua”.
Esto
nos lleva a concluir que, si bien en virtud del artículo 949 jurídicamente se
transfiere el derecho de propiedad sobre un inmueble por el solo acuerdo de
voluntades, esto no garantiza una posibilidad de exclusión de terceros. Es
decir, que aun cuando un comprador nominalmente sea "propietario" por
la sola celebración del contrato, su derecho de propiedad es precario, ya que
si hubiese una concurrencia de acreedores (si el vendedor vendiera el bien
posteriormente a otras personas) se preferirá a quien primero inscribió, y de
buena fe. Este artículo, tiene un aliado contundente como lo es el artículo 2022 del mismo código vigente.
Con ellos nace nuestro primer problema.
Por
otro lado, en la actualidad, el derecho a la propiedad aún se encuentra en una
etapa primaria, ya que muchos peruanos son posesionarios de los terrenos que
ocupan de años, y aún no tienen en sus manos un título de propiedad; y acá se
identifica una nueva polémica, ya que muchos tratadistas, avalados por el
derecho internacional, sostienen que el modo de transferir el derecho de propiedad,
debe ser con la inscripción registral, y éste acto debe ser el que perfeccione
la transferencia del derecho de propiedad; pero ésta prédica jurídica, hasta
hoy, no tiene cabida en el Perú, entre otras cosas, porque en el universo
peruano, hay más poseedores que propietarios, y aunque en los últimos años las
cifras de poseedores ha disminuido, y la de propietarios engrosado, gracias a
una labor dedicada de COFOPRI,
(Organismo de Formalización de la Propiedad Informal), que ha entregado más
de un millón de títulos a nuevos propietarios, todos, con títulos inscritos en
Registro Públicos, aun así, los niveles de desorden, y fragilidad del sistema
de inscripción catastral, no alientan la modernización de nuestro sistema
público identificador de las propiedades en nuestro país. Por ello, es
necesario buscar un punto de equilibrio, que salve este escollo, más aun cuando
las cifras avanzan sin retrocesos.
COFOPRI,
tuvo una gran ayuda internacional, principalmente del Banco Mundial, a
sabiendas que la entrega de títulos de propiedad, podría con-llevar a que más
peruanos puedan acceder a créditos hipotecarios, que permita el progreso y
oportunidades a más familias peruanas, tal como lo menciona Hernando de Soto en su libro: El Misterio del Capital.
Nuestro
plano nacional catastral es otro problema que retrasa la idea de colaborar
en la seguridad jurídica de la propiedad, ya que si el país tuviera un plano
sistematizado de los terrenos susceptibles a ser comercializados, se podría
utilizar el CUC (Código Único Catastral),
donde sería imposible las dobles ventas de inmuebles, y se podría desterrar la
arraigada frase que se utiliza en nuestro medio de “Mejor Derecho de
Propiedad”, frase que personalmente no comparto, ya que no se puede hablar de
dos derechos de propiedad, y uno tratando de ser mejor que el otro.
Los
notarios, también juegan un papel importante en el caso tratado, ya que su
fortaleza gremial, actúa como elemento disuasivo para poder pensar en una
transferencia de propiedad en Registros Públicos, ya que éstos se verían
perjudicados económicamente, por no tener la exclusividad de administrar las
compras ventas, como en la actualidad lo hacen, pero, si hay voluntad de
cambio, ellos podrían ser parte del proceso constitutivo registral, dotando la
seguridad jurídica que se busca.
Se
debe desarrollar una iniciativa parlamentaria, partiendo del análisis de los
desacuerdos de los principales especialistas al respecto, comparando lo
expuesto a la luz de realidades foráneas y al análisis económico del derecho en
mención, apoyándonos en la jurisprudencia hasta hoy vinculada al tema, como
aporte para esclarecer nuestras interrogantes halladas en un futuro camino de
cambio, de ésta manera, alcanzaremos el nivel de fundamento necesario para
contrastar una buena hipótesis y así proponer de manera positiva, una mejor
tutela efectiva al derecho de propiedad en nuestra realidad nacional, partiendo
de un nuevo sistema constitutivo registral, tal como lo podemos observar
actualmente en Italia, que goza de un sistema constitutivo mixto con partida de
defunción anticipada para el de mayor antigüedad.
El
Derecho de Propiedad en el Perú, está consagrada en el Artículo 2 inciso 16 de
nuestra Constitución Política del Perú de 1993, así como en el Artículo 60 y 70
de la misma carta constitucional. Dicho derecho, está garantizado
constitucionalmente, y tal ejercicio debe ser en armonía con el bien común, y
su fragilidad de tutela eficaz por parte del Estado debe ser cada día más
lejana, más aún, que la propiedad es la base para que más peruanos puedan
emprender una serie de actividades que beneficien a sus familias.
Dicho
derecho, tuvo mención y voz propia, en el Pacto Internacional de Derechos
Económicos (ICESCR), que entró en vigencia en 1,976, donde, en su Artículo 11,
hace referencia de un derecho a una vivienda adecuada, donde la seguridad, la paz y la dignidad, son
elementos fundamentales para que una persona pueda tener un nivel de vida
adecuado. La Declaración Universal de Derechos Humanos, en sus artículos 22, al
27, reconocen que la persona tiene derechos económicos y sociales, además de
culturales, y por más que sea un documento declarativo, la (DUDH) fue recogida
y adoptada por la Asamblea General de las Naciones Unidas, y todo este cuerpo
normativo contribuyó para que nuestra constitución vigente, garantice el
derecho a la propiedad.
